Gebäudesanierung: Sofortabzug oder anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes entstehen oftmals Kosten für die Instandhaltung bzw. Modernisierung. Dabei stellt sich die Frage, ob die Aufwendungen bei der Ermittlung der Einkünfte als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen (1) oder wie Herstellungskosten lediglich über die Abschreibung als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben zu berücksichtigen sind. Entsprechende Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden, zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausgenommen hiervon sind Kosten, die von vornherein zu den Herstellungskosten zählen (z. B. Dachgeschossausbau), sowie regelmäßig anfallende Erhaltungsaufwendungen (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
In drei aktuellen Entscheidungen hat der Bundesfinanzhof (2) konkretisiert, welche Aufwendungen betroffen sind. Die Kläger machten u. a. geltend, dass die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen (z. B. das Tapezieren und Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter die 15 %-Grenze fallen würden.
Der Bundesfinanzhof entschied dagegen, dass grundsätzlich auch reine Schönheitsreparaturen, die innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums durchgeführt werden, einzubeziehen sind; dies gilt selbst dann, wenn kein enger räumlicher und sachlicher Zusammenhang zu der Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes besteht. (3)
Des Weiteren wurde klargestellt, dass Erhaltungsaufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG, die üblicherweise jährlich anfallen und nicht mit der Modernisierung bzw. Instandsetzung im Zusammenhang stehen, wie z. B. die jährlich anfallende Wartung der Heizungsanlage, sofort abzugsfähig sind. (4)
(1) Größere Erhaltungsaufwendungen können im Rahmen der Werbungskosten gemäß § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, sofern das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient.
(2) Urteile vom 14. Juni 2016 IX R 15/15, IX R 22/15 und IX R 25/14.
(3) Zur bisherigen Auffassung siehe BFH-Urteil vom 25. August 2009 IX R 20/08 (BStBl 2010 II S. 125).
(4)Vgl. BFH-Urteil vom 14. Juni 2016 IX R 22/15.
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