Anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig?
Fallen nach dem Erwerb einer Immobilie Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung an, so können diese nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden, sondern gehören dann zu den Anschaffungskosten des Gebäudes oder einer Eigentumswohnung, wenn die Nettoaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. ...
Das Einkommensteuergesetz sieht nur für Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, eine Ausnahme vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Aufgrund dieser Regelung ist es insoweit unerheblich, ob die Sanierung einer Immobilie noch durch den Veräußerer durchgeführt wurde und sich entsprechend im Kaufpreis ausgedrückt hat oder ob sie vom Erwerber unmittelbar nach dem Erwerb veranlasst wird. In beiden Fällen wirkt sich der Aufwand bei einer vermieteten Immobilie nur über die Abschreibungen aus.
Nach dem Wortlaut des Gesetzes könnten damit auch Erhaltungsaufwendungen von mehr als 15 % zu den Anschaffungskosten zählen, wenn deren Ursache erst nach dem Erwerb eingetreten ist. Ein Finanzgericht (1) ist aber anderer Auffassung. Im Urteilsfall mussten Schäden beseitigt werden, die durch einen Mieter erst nach dem Erwerb des Mietobjektes verursacht wurden. Das Gericht ließ die Aufwendungen in vollem Umfang zum Abzug als Werbungskosten zu, obwohl diese innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb angefallen waren und mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen hatten.
Da gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Revision eingelegt wurde, ist derzeit noch offen, wie der Bundesfinanzhof18 entscheidet.
(1) FG Düsseldorf, Urteil vom 21. Januar 2016 11 K 4274/13 E.
(2) Az. des BFH: IX R 6/16.
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