23.07.2018

Kostenfaktor Grunderwerbsteuer

Früher galt bei Grundstückskäufen ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % des Kaufpreises (bzw. der Gegenleistung). Seit 2007 können die einzelnen Bundesländer die Höhe des Steuersatzes selbst bestimmen. Dies hat in den vergangenen Jahren teilweise zu einer drastischen Erhöhung der Steuersätze geführt:

                                                                           Aktueller
Bundesland                                              Grunderwerbsteuersatz

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Baden-Württemberg                                 5,0 %    
Bayern                                                    3,5 %    
Berlin                                                      6,0 %    
Brandenburg                                            6,5 %    
Bremen                                                    5,0 %    
Hamburg                                                  4,5 %    
Hessen                                                     6,0 %    
Mecklenburg-Vorpommern                         5,0 %    
Niedersachsen                                          5,0 %
Nordrhein-Westfalen                                  6,5 %
Rheinland-Pfalz                                         5,0 %
Saarland                                                   6,5 %
Sachsen                                                   3,5 %
Sachsen-Anhalt                                         5,0 %
Schleswig-Holstein                                    6,5 %
Thüringen                                                 6,5 %

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Vor dem Hintergrund, dass sich die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen Kostenfaktor entwickelt hat, ist auf Folgendes hinzuweisen:

  • Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb eines Grundstücks einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile; dazu gehören die mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen, d. h. insbesondere ein ­Gebäude. Bewegliche Sachen (sog. Zubehör), die zwar wirtschaftlich dem Erwerbsgegenstand dienen – wie z. B. das Inventar –, zählen dagegen nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Hierunter fallen z. B. mitveräußerte Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Küchenausstattung oder eine abnehmbare Markise. Wird derartiges Inventar im Kaufvertrag einzeln aufgeführt und dafür ein gesonderter Preis angesetzt, kann dieser Wert von der grunderwerbsteuerpflichtigen Gesamtgegenleistung abgezogen werden. Der Wert des Inventars kann dabei mit einem angemessenen Betrag angesetzt werden; einige Finanzbehörden erkennen einen realistisch geschätzten Betrag regelmäßig an, wenn dieser 15 % des gesamten Kaufpreises nicht überschreitet.
  • Wird beim Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Wohneigentumsanlage auch ein Anteil an der ­Instand­haltungsrücklage übernommen, konnte der darauf entfallende und ausgewiesene Kaufpreis bislang ebenfalls aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Nachdem jedoch das Finanzgericht Köln (1) diese Praxis abgelehnt hat, muss hierzu demnächst der Bundesfinanzhof (2) Stellung nehmen. Bis zu einer endgültigen Klärung dieser Frage sollte ggf. vorsorglich weiterhin im Grund­stückskaufvertrag eine entsprechende Position gesondert ausgewiesen werden; falls das Finanzamt die Rücklage für Zwecke der Grunderwerbsteuer einbezieht, sollte geprüft werden, ob die Festsetzung bis zur Entscheidung des Bundesfinanzhofs offengehalten werden kann.

(1) Urteil vom 17. Oktober 2017 5 K 2297/16 (EFG 2018 S. 470).

(2) Az. des anhängigen Verfahrens: II R 49/17.

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