06.07.2017

Grunderwerbsteuer: Nachträgliche Bebauung eines erworbenen Grundstücks

Der Erwerb eines Grundstücks unterliegt regelmäßig der Grunderwerbsteuer mit je nach Bundesland unterschiedlichen Steuersätzen in Höhe von 3,5 % bis 6,5 % (1) des Kaufpreises.

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Wird im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks ein Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes abgeschlossen, prüft die Finanzverwaltung ggf., ob ein sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt und damit auch die Bauerrichtungskosten der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Dies kann der Fall sein, wenn beide Verträge – Kaufvertrag und Bauerrichtungsvertrag – in einem recht­lichen oder sachlichen Zusammenhang stehen. (2) Dieser liegt z. B. vor, wenn der Erwerber des Grundstücks in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei ist, etwa durch vertragliche Regelungen oder faktische Zwänge (z. B. wenn der Verkäufer gleichzeitig der Bauunternehmer ist).

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Beispiel:
Der Käufer K erwirbt das Grundstück von der Baugesellschaft X. Der Grundstückskaufvertrag enthält eine Verpflichtung, das Grundstück innerhalb von zwei Jahren auf Grundlage der dem Vertrag beigefügten Zeichnungen des Architekten A zu bebauen. K beauftragt die Baugesellschaft X mit der Bauausführung.
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Liegen die Voraussetzungen für einen einheitlichen Erwerbsgegenstand vor, wird regelmäßig das bebaute Grundstück für die Besteuerung herangezogen, selbst wenn das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags noch unbebaut ist bzw. war.

In diesem Zusammenhang hat der Bundesfinanzhof (3) jetzt zur Frage Stellung genommen, wie zu verfahren ist, wenn ein längerer Zeitraum (im Streitfall mehrere Monate) zwischen Grundstückserwerb und Bauerrichtungsvertrag liegt und im Nachhinein ein sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand angenommen wird. Danach wird das erworbene Grundstück erst dann im bebauten Zustand Gegenstand des Erwerbsvorgangs, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen wird. Das bedeutet, dass die spätere Bebauung als „nachträgliches Ereignis“ (4) angesehen wird; damit können auch bereits bestandskräftige Grunderwerbsteuer-Festsetzungen regelmäßig rückwirkend geändert werden.

(1) Siehe dazu eine Übersicht im Informationsbrief November 2016 Nr. 5.

(2) Siehe hierzu ausführlich gleichlautende Ländererlasse vom 14. März 2017 (BStBl 2017 I S. 436).

(3) Urteil vom 25. Januar 2017 II R 19/15.

(4) Vgl. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Abgabenordnung.

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